Mercados inmobiliarios privados

Real Estate ¿una oportunidad interesante?

Fecha publicación: julio de 2024

3ertoque
Es evidente y se ha demostrado que incluir activos alternativos en tu portafolio de inversión tiene
un efecto positivo, porque: 
  • Aumenta el potencial de rentabilidad. 
  • Disminuye la relación de riesgo.  
  • Las métricas del portafolio, como el rendimiento por nivel de riesgo, mejoran.

Dentro de estas inversiones alternativas, se encuentran unas muy interesantes que son los inmuebles globales. Por ejemplo, un análisis de HINES RESEARCH, un gestor global de renombre en el sector inmobiliario privado encontró que este tipo de inversión logra un efecto positivo en un portafolio tradicional 60/40. (Portafolio de inversiones tradicional referencia del mercado: 60% acciones, 40% bonos). 

Portafolio de inversiones tradicional referencia del mercado,

60% acciones
40% bonos

Como se muestra en la siguiente imagen, donde el eje horizontal representa el porcentaje invertido en un portafolio inmobiliario, se encontró que al incrementar el retorno (línea azul en el siguiente gráfico), se reduce la volatilidad (línea naranja en el mismo):  

CASE FOR private real estate
Adding Real Estate has Improved Risk-Adjusted Returns* consistently up to 30%

A US 60/40 Stock and Bond Portfolio with US Direct-Owned Private Real Estate added in 5% Increments

GRAFICA 1
Past performance cannot guarantee future results.
Source:  MSCI, Standard & Poor’s, Bloomberg, Hines Research. As of 4Q2022 for the period from 2001 – 2022 . Hines Research used an annual index (MSCI Global Annual Property Index) of direct-owned private equity real estate total return performance from a single source to maintain comparability. For all country level indices provided by MSCI and included by MSCI in the Global Property Index, including the US (MSCI US Annual Property Index) utilized here, data is not yet available for 2023. *Risk-adjusted returns are calculated by dividing the total return by the standard deviation of rolling annual returns over the same period.
impuesto universal

Ahora bien, el mercado inmobiliario global es mucho más amplio de lo que muchos imaginan. Generalmente, en Colombia tendemos a imaginar que invertir de manera eficiente en Real Estate es comprar una casa o apartamento en alguna ciudad de Florida. Pero pasamos de largo que si tomamos ese camino, nos enfrentamos a que nuestra inversión: 

1. Se concentra en una sola inversión, de una sola propiedad. 
2. Implica una responsabilidad directa en su operabilidad. 
3. Carga fiscal, por ejemplo en procesos de sucesión en caso de ser una compra directa, en caso de no contar con una estructura legal para mitigar el impacto fiscal. 
4. En caso de contar con una solución de optimización fiscal, también se generan costos asociados a la implementación de dicha estrategia.

Para hacer parte del mercado inmobiliario existen diferentes oportunidades que generan diversas eficiencias para el inversionista, una de ellas es por medio de fondos de gestores especializados en Real Estate, que cuentan con expertos en estrategias diversificadas que capturan diferentes oportunidades en este sector. 

Participar como inversionista a través de uno de estos gestores te puede llevar a encontrar portafolios que cuentan con parques industriales en Chicago, edificios de oficinas en Nueva York, viviendas multifamiliares en la costa Este de Estados Unidos, viviendas estudiantiles en el Reino Unido, parques logísticos en Europa o cuartos fríos en Países Bajos. 

Este mundo es diverso, amplio y robusto. Pero cada uno cuenta con particularidades y oportunidades particulares que son aprovechadas por los equipos inversionistas de las empresas gestoras. 

La perspectiva actual

En la actualidad, el mercado inmobiliario global parece estar en una etapa de recuperación, luego de unos años de declive. Episodios similares en la historia han mostrado que, invertir en estos periodos, ha logrado mayores beneficios para sus inversionistas. 

Algunas características propias del punto de inflexión actual llevan a los expertos inmobiliarios a pensar que se viene una etapa de recuperación y que las transacciones que pueden lograrse en estos meses en los fondos inmobiliarios podrían proporcionar un potencial muy interesante al inversionista final.  

Oportunidades de inversión

Hasta hace pocos años, el mundo de los activos alternativos, incluyendo los inmobiliarios privados, estaba destinado únicamente para aquellos inversionistas de grandes capitales que podían acceder a grandes patrimonios. Estos contaban no solo con el capital inicial, sino también con la “paciencia” de tener una inversión con total iliquidez, durante muchos años. 

Sin embargo, desde hace unos años, se han creado vehículos de inversión que han permitido a inversionistas retail acceder a estas estrategias, con montos más bajos y teniendo más posibilidades para liquidar su participación, bajo algunas condiciones. 

Estos fondos se denominan semilíquidos y operan, en términos generales, de la siguiente manera: 

  • Los montos mínimos de participación rondan los USD 50,000. 
  • Se suelen aceptar suscripciones mensuales. 
  • Se pueden redimir de manera trimestral después del primer año (con un periodo de preanuncio general de 90 días). 

Estos fondos, adicionalmente, están estructurados para brindar al inversionista eficiencia fiscal, pues es común que se constituyan en jurisdicciones como Luxemburgo, Dublín o Islas Caimán, las cuales tienen una normativa con facilidades tributarias, denominadas en Estados Unidos como offshore, optimizando los pagos en impuesto de renta, ganancias de capital y facilidades sucesorales en Estados Unidos. 

En este caso, también es clave que el inversionista evalúe los efectos de su inversión, para tomar una decisión informada. 

Si quieres conocer y mantenerte al tanto de estos temas y muchos más, no dudes en escribirnos. 

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